Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Основы содержания договора купли продажи недвижимости

Основы содержания договора купли продажи недвижимости

Основы содержания договора купли продажи недвижимости

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

 В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.

Ключевые слова: содержание, договор, купля-продажа, недвижимость, хозяйство, собственник, юридическое лицо, субъект.

Покупка или продажа — это самые распространенные виды сделок с недвижимостью.

Общие положения о подобных сделках освещены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В Земельном Кодексе РФ рассмотрены особенности сделок с земельными участками, а в Кодексе торгового мореплавания РФ — с морскими судами [1]. Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица.

В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д. При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2].

Государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, не являющиеся собственниками имущества, в исключительных случаях также могут быть субъектами договора купли-продажи. Эти исключения описаны в статьях 295, 297 и 298 ГК РФ [3]. Договор купли-продажи недвижимого имущества — это соглашение двух сторон, в котором продавец берет на себя обязательство на возмездной основе передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму.

Такое соглашение является двусторонним и взаимным. Объекты недвижимости — это особая категория объектов, характеристики которых определены законом. Недвижимым считается имущество, обладающее характерными признаками: ‒ Прочная связь с землей.

‒ Отсутствие возможности переместить объект без существенных нарушений целостности его конструкции. ‒ Предназначение для длительного использования.

‒ Сохранение первоначальной формы в течение длительного периода времени. ‒ Наличие индивидуальных признаков, отличающих объект от прочих.

‒ Часть имущества, которое подлежит перемещению, отнесена к недвижимости для удобства государственной регистрации. Опираясь на данные характеристики, можно выделить три группы недвижимых объектов:

  • Речные, морские и воздушные суда, космические корабли.
  • Жилые и производственные комплексы.
  • Земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.

Особо стоят недостроенные объекты недвижимости.

Сделки купли-продажи с недостроенными строительными объектами признаны возможными. Предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.

Договор купли-продажи недвижимого имущества содержит два основных условия — предмет и цену сделки. Предмет такого договора — любое недвижимое имущество, признанное таковым законом (участок земли, капитальная постройка, квартира, жилой комплекс и проч.). В договоре обязательным порядком указываются данные, определяющие местоположение объекта и характеризующие его — адрес, год постройки (если это здание), площадь, назначение.

Договор не будет признан согласованным сторонами и заключенным, если эти данные не будут в нем указаны. План земельного участка с его кадастровым номером, план объекта недвижимости предоставляются в обязательном порядке при купле-продаже отдельно стоящего здания.

Такие здания или сооружения должны иметь технический паспорт с указанием целевого назначения и планом объекта, и справку из бюро технической инвентаризации с данными технического учета и инвентаризации объекта. Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре.

В случае уничтожения недвижимого имущества (пожара или разрушения) право собственности на него заканчивается, даже если это не отображено в государственном реестре. Своей спецификой обладают сделки купли-продажи доли недвижимого имущества.

Физически неделимые объекты недвижимости условно делятся на части между собственниками, при сделке с такой частью речь идет о продаже доли в праве собственности. Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости.

Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения. Стороны договариваются о предмете сделки, определяют его характеристики, адрес, площадь, этаж. При проживании в помещении людей, сохраняющих право пользования этим недвижимым имуществом, необходимо предоставить полный перечень проживающих, указав их права на пользование жилым помещением, подлежащим продаже.

Право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование должно быть закреплено в обязательном порядке. Продажа жилого помещения с проживающими там несовершеннолетними детьми возможна только с разрешения органов опеки.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны быть предоставлены в течение месяца с момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки. В случае регистрации договора продажи жилого помещения, полученного продавцов по наследству или в результате дарения, необходимо предоставить справку об уплате налога на наследство или дарение. Когда жилое помещение продается с публичных торгов, продавцом выступает уполномоченное юридическое лицо, имеющее право совершать сделки с имуществом должника.

Продавая предприятие, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие как имущественный комплекс. В основном договор купли-продажи используется только при приватизации государственных предприятий. В бизнесе применение такого договора экономически нецелесообразно. Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами.
Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами.

Без указания цены договор считается недействительным.

Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно.

Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество.

Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит.

При оплате недвижимости возможны рассрочка, кредит, предварительная оплата, ипотека. Продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимость по договору, поэтому, если отдельно условия не оговорены, именно на плечи продавца ложатся расходы по регистрации перехода права собственности.

Договор оформляется в письменном виде как один документ, подлежащий подписанию обеими сторонами.

Соблюдение формы договора является обязательным условием его действительности. Нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости необязательно, но при желании возможно [4].

Покупатель считается вступившим в право собственности только в момент государственной регистрации. Этот момент наступает в день внесения записи в государственный реестр прав.

Все существующие обременения продавца в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такой записи в регистрации договора может быть отказано. В случае уклонения от обязательной регистрации перехода права собственности каким-либо участником договора суд выносит решение о такой регистрации при обращении второй стороны [5].

В особых случаях нужна государственная регистрация самого договора купли-продажи дополнительно к регистрации перехода права собственности (например, в договоре продажи предприятия). Регистрация судов производится в Судовом реестре, после чего покупатель получает свидетельство о собственности на судно.

Литература:

  • Масурков А. В. Гражданское право: Учебное пособие / 5-е изд2013. — 486 с. [Электронный ресурс].
  • Мерзляков В. Гражданское право / 2016. — 419 с. Ш} [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.docin.com/p-1754901668.html
  • Закон «О договорах» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http:// chinalawinfo.ru/civil_law/law_contract
  • Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. — 2014. — № 32. — Ст. 3301.
  • Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — М.: Статут, 2016. — 780 с.

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости

 На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом. В настоящее время в российском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), не предусмотрена особенная конструкция договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. В то же время п.2 ст. 455 ГК РФ отчасти регламентирует этот договор, устанавливая возможность его заключения на куплю-продажу такого товара, который еще не создан либо который будет приобретен продавцом в будущем [1].

Также данную возможность подтверждает Постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

(далее — Постановление № 54) [2]. Указанный договор входит в состав консенсуальных, возмездных и двустороннеобязывающих сделок.

Характер консенсуальности заключается в установлении предмета соглашения в виде будущей недвижимости, а также цены, условий об оплате в полном размере или большей части стоимости до момента передачи объекта в право собственности покупателя. Такой договор является одним из видов купли-продажи недвижимости, при оформлении которого необходима государственная регистрация перехода от продавца к покупателю права собственности на будущую недвижимую вещь. [3, с. 16]. Примечателен тот факт, что возможность заключения данного договора купли-продажи возникает вне зависимости от готовности объекта недвижимости к эксплуатации.

Более того, договор заключается до получения разрешения на строительство и, соответственно до начала самого строительства будущей недвижимости.

Отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи не является само по себе основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с Постановлением № 54 указанный выше договор входит в категорию инвестиционных договоров. Основываясь на наблюдениях за инвестиционными сделками, связанными с реконструкцией и строительством недвижимого имущества постановление выделяет три модели договоров, посредством которых производится оформление отношений возникающих в сфере инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимости: − Договор купли-продажи вещи, которая только будет создана (т. е. будет построена), либо будет приобретена в будущем; − Договор простого товарищества (т.

е. совместная деятельность); − Договор строительного подряда.

Примечателен тот факт, что данное определение устанавливает опровержимую презумпцию. Это выражается в том, что судам необходимо квалифицировать договоры, связанные с реконструкцией объекта недвижимости и финансированием строительства, как договоры купли-продажи. При этом Высшим Арбитражным Судом РФ вовсе не ограничивается выбор договорных форм: в отношении строительства недвижимости существует возможность заключения договора, который будет содержать в себе элементы указанных выше договоров, равно как непоименованный в Гражданском кодексе.

В последнее время в большинстве случаев процесс структурирования инвестиционных отношений сопровождается оформлением участниками данных правоотношений путем заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, т.

е. такого имущества, которое будет создано, построено в будущем. Специалисты отмечают, что заключение данных договоров предоставляет для покупателя возможность привлечения финансов на стадии создания недвижимой вещи, во время ее строительства под залог прав по данному договору.

Данное обстоятельство способствует положительному развитию инвестирования в строящуюся недвижимость [4, c.5].

Также важно отметить, что указанное постановление разрешило множество проблем, существующих в судебной практике и связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости.

Но, как показала практика, постановление № 54 не снимает всех вопросов, возникающих в этой области. В связи с этим судебная практика являет нам сложности, которые появляются в процессе индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимости. Согласно тексту указанного постановления индивидуализация будущей вещи становится возможной посредством указания информации, сведений, которые позволят определить подлежащее передаче по договору недвижимость.

В перечень таких сведений входит ориентировочная площадь возводимого здания либо помещения, местонахождение строящейся недвижимости, иные характеристики, в том числе те, которые будут определены путем использования проектной документации. Но в том случае, если свойства построенного здания или готового помещения будут существенно расходиться с указанными свойствами в договоре, то такое соглашение подвергается риску быть признанным незаключенным. В настоящее время в судебной практике не сформировалось единое мнение в отношении вопроса о существенных расхождениях между метражом созданного объекта и метражом, согласованным участниками при заключении соглашения.

К примеру, в одном случае, основываясь на анализе проектной и технической документации, суд признал разницу в площади несущественной и удовлетворил иск о признании права собственности истца [5]. В другом случае намного меньшую разницу в метраже суд признал существенным расхождением, а договор незаключенным. Согласно этому делу между истцом и ответчиком было заключено соглашение, по которому исполнитель обязуется разработать по поручению заказчика проектно-сметную документацию, необходимую для строительства жилого здания.

После выполнения обязательств исполнителем, заказчик отправил последнему проект соглашения о долевом участии в строительстве. В договоре указана общая площадь помещения в 214 кв.м., а также фигурирует условие: за 175 кв. м. цена составляет в 16 тыс. руб.

за 1 кв.м., за метраж превышающий установленный порог, предусматривается иная цена, которая составит 60 тыс. руб. за 1 кв.м. Данные условия не удовлетворили исполнителя, что повлекло отказ от подписания соглашения. В следствие этих причин застройщик принимает решение о продаже данного объекта другим лицам.

Далее исполнитель обращается в суд с требованием взыскать убытки в виде разницы между стоимостью помещения, указанной в договоре (16 тыс. руб. за 1 кв. м.) и актуальной рыночной ценой офисного помещения метражом в 175 кв.

м. в готовом к эксплуатации здании.

Суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что фактическая воля участников договора была направлена на то, чтобы заключить в будущем соглашение с последующим обсуждением условий оплаты и согласованием самого объекта недвижимости. Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности [6].

Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности [6]. Таким образом, подтверждается высокая важность надлежащей индивидуализации предмета сторонами при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, при этом следует учитывать не только площадь объекта, но также указывать в соглашении и иные свойства.

Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сформулировать вывод по данной проблематике.

Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет собой наиболее распространенную разновидность инвестиционных договор, встречающихся в юридической практике.

Постановление № 54, принятое Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разрешило множество проблем, связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости.

Наиболее существенной возможностью, которую предоставило данное постановление, является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. При этом оно сохраняет свое несовершенство, так как оставляет не разрешенными ряд существенных проблем в данной области российского законодательства. Литература:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 06, 07, 08 февраля. № 23, 24, 25.
  • Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011г. по делу № А33–8250/2011 // Документ опубликован не был.
  • Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2011. по делу № А5715802/2010 // Документ опубликован не был.
  • Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
  • Себякина А. А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. С. 5–10.
  • Тресцова Е. В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. С. 13–16.

Преимущества наших юристов по подготовке договора купли-продажи:

  1. У нас оптимальное соотношение стоимости и качества предоставляемых юридических услуг
  2. Работают юристы, имеющие профессиональный опыт работы не менее 10 лет
  3. Юрист проинструктирует вас на всех этапах проведения сделки по телефону
  4. Вы можете получить развернутую письменную консультацию по любому вопросу относительно недвижимости
  5. У нас минимальные сроки составления договора – от 1 часа
  6. Договоры составляют юристы, специализирующие в договорном праве и юристы по недвижимости

Похожие работы на — Договор купли продажи недвижимости

  1. Скачать документ Информация о работе
  2. Скачать документ Информация о работе
  3. Скачать документ Информация о работе
  4. Скачать документ Информация о работе
  5. Скачать документ Информация о работе
  6. Скачать документ Информация о работе
  7. Скачать документ Информация о работе

Не нашел материал для своей работы?

Поможем написать качественную работу Без плагиата! © 2003 — 2018 «Библиофонд»

Какие условия должен содержать договор продажи недвижимости?

1. Понятие существенных условий договора 2.

Условия договора купли-продажи недвижимости 2.1. Сведения о каждой стороне договора 2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости 2.2.1.

Предмет договора 2.2.2. Цена договора 2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости 2.3.1.

Правоустанавливающие документы 2.3.2. Сведения об обременениях квартиры 2.3.3.

Условия об освобождении квартиры 2.3.4. Порядок расчетов по договору 2.4.

Иные условия договора купли-продажи недвижимости 3.

Форма договор купли-продажи недвижимости 4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости 1. Понятие существенных условий договора Для начала немного теории об условиях договоров.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются: — условия о предмете договора, — условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, — все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать? По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Рекомендуем прочесть:  Обмен прав просроченых на 8 лет

Договор должен содержать: — сведения о каждой стороне договора, — все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным, — а также иные условия. 2.1. Сведения о каждой стороне договора В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц: — Ф.И.О., — паспортные данные, — адрес регистрации, — пол, -дата и место рождения. Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации. Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта. Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. 2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости 2.2.1. Предмет договора 2.2.2. Цена договора 2.2.3.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся: — Предмет договора, — Цена договора, — А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если мы говорим о договоре продажи квартиры, то: В договоре должны быть обязательно указаны: — наименование жилого помещения — квартира, — номер, — количество комнат, — адрес жилого дома, в котором расположена квартира, — общая и жилая площади. Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра. Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
(это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент. Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади. 2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой Согласно п.

1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть: а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 677 ГК РФ). в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст.

33 ЖК РФ); г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ); д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п.

1 ст. 700 ГК РФ). Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки. Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости 2.3.1. Дата и место заключения договора 2.3.2. Правоустанавливающие документы 2.3.3.

Сведения об обременениях объекта недвижимости 2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю 2.3.5.

Порядок расчетов по договору Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости. 2.3.1. Дата и место заключения договора В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора. 2.3.2. Правоустанавливающие документы В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости: — на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), — вид права владения продавца, — реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений. 2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. 2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости. Способ 1. Аккредитивная форма расчетов Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости.

В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Аккредитивы бывают: — безотзывными (ст. 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств.

Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива; — отзывными (ст. 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств.

Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным. За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки Этот способ заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств.

Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются.

В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.

При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств.

Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами.

То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку. Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений Эти способы в настоящее время также достаточно распространены. Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски: 1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано.

Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости; 2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу.

В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег. Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости. Способ 4. С использованием банковского счета эскроу Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства.

В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу. Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете.
Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие. 3. Форма договор купли-продажи недвижимости Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон. Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ. Надеюсь, что наши подробные рекомендации помогут вам составить правильный договор. Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка.

Успехов! Бойцова Е. А. Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз»

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п.

1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.

550 ГК РФ). В соответствии с п.1 ст.

551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. По правилам, предусмотренным п.2 ст.

552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е.

в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п.

п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст.

19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.

1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся: — данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.

554 ГК РФ). — условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ); — при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п.

1 ст. 558 ГК РФ); — при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.

1 ст. 489 ГК РФ).

Предмет договора продажи недвижимости

Понятие предмeта догoвораПредмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст.

129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК:

    • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
    • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
  1. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
  2. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Похожие работы на — Договор купли-продажи недвижимости

  1. Скачать документ Информация о работе
  2. Скачать документ Информация о работе
  3. Скачать документ Информация о работе
  4. Скачать документ Информация о работе
  5. Скачать документ Информация о работе
  6. Скачать документ Информация о работе
  7. Скачать документ Информация о работе

Не нашел материал для своей работы?

Поможем написать качественную работу Без плагиата!

© 2003 — 2018 «Библиофонд»

Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости

Начиная раскрытие содержания правового регулирования договора купли-продажи жилых объектов недвижимости, автор считает необходимым определить общий перечень актов Российской Федерации, которые являются источниками правового регулирования отношений в сфере купли и продажи жилых объектов недвижимости. Вершину иерархической системы нормативных правовых актов занимает Конституция Российской Федерации, являющаяся основным, высшим законом, закрепляющим фундаментальные начала общественных отношений, воплощенных в конкретную правовую форму.

Такими правоотношения являются и отношения, возникающие на основании договора купли-продажи жилых объектов недвижимости.

Следующими по значимости источниками правового регулирования рассматриваемых в данной статье правоотношений являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462–1, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

, постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011–2015 годы», постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», приказ Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса», приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приказ Минстроя России от 10.06.2014 № 286/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту Российской Федерации реестров таких граждан при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и многие другие, объединенные в одну правовую категорию — гражданское законодательство. В соответствии с пунктом «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

«Гражданское законодательство представляет собой совокупность нормативных актов (а не норм права, как правовая отрасль) различной юридической силы.

При этом охватываемые им нормативные акты во многих случаях имеют комплексную, межотраслевую природу…» [1].

Состав таких актов в исчерпывающем виде указан в статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако

«…следует иметь в виду, что в Гражданском кодексе понятие «гражданское законодательство»

используется в узком смысле. Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации включает в понятие «гражданское законодательство» только Гражданский кодекс Российской Федерации и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы.

Иные акты, содержащие нормы гражданского права, выведены за пределы понятия «гражданское законодательство» [2]. «…понятие «гражданское законодательство» используется в широком смысле, охватывающем не только законодательные, но и иные нормативные акты» [2], которыми являются кодифицированные федеральные законы и иные законы, обладающие высшей юридической силой, указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, носящие подзаконный характер, а также нормативные акты иных федеральных органов исполнительной власти (министерств и ведомств), подлежащих обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации.

Наконец, по мнению автора, следующим источником правового регулирования отношений по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости являются акты судебных органов, которые разъясняют и конкретизирует действующие в указанной сфере правоотношений нормы права. Также, все большее распространение получает судебная практика по конкретным спорам, вытекающим из отношений по рассматриваемому в настоящей статье договору — судебный прецедент. В частности, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21

«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»

, определение Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 14.01.2004 № 47-пв03 и другие.

Конституция Российской Федерации в статье 40 провозглашает право каждого гражданина России на жилище, предписывающая органам государственной власти и местного самоуправления поощрять строительство объектов жилой недвижимости и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. В контексте настоящей статьи данное конституционное право может быть реализовано путем приобретения участниками гражданского оборота жилых объектов недвижимости за определенную плату. Развивая данное положение, Конституция Российской Федерации в статье 25 устанавливает, что «жилище неприкосновенно» и что «никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения» [3, c.

50]. Как верно отмечает Л. О. Красавчикова, «неприкосновенность жилища — это неприкосновенность не объекта.

это неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан» [3, с. 52]. Указанные основополагающие конституционные права имеют непосредственное отношение к установленному в статьях 44 и 55 Конституции СССР 1977 года аналогичных прав.

До принятия Конституции СССР 1977 года конституционное право граждан на жилище отождествлялось с распространенным в то время термином «право на жилую площадь».

Так, многими учеными-юристами право на жилище понимается как особый гражданско-правовой институт с совокупностью правовых норм, включающее в себя комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору найма или другому законному основанию [4, с. 62]. Вместе с тем данную позицию разделяли не все цивилисты советского права, например, первоначально С.

Н. Братусь, а затем И. Л. Брауде и А. И. Пергамент остро критиковали эту точку зрения, так как, по их мнению, неверно сводить полномочия съемщика к вещному праву на чужое имущество [5, с. 86–88]. Несмотря на то, что в теории советского права существовала противоположная позиция, дальнейшие научные исследования осуществлялись именно по раскрытию и обоснованию права советских граждан на получение жилой площади, в частности, Ю.

86–88]. Несмотря на то, что в теории советского права существовала противоположная позиция, дальнейшие научные исследования осуществлялись именно по раскрытию и обоснованию права советских граждан на получение жилой площади, в частности, Ю. К. Толстой писал, что

«гражданину принадлежит субъективное право быть обеспеченным жильем из общественных фондов»

[6, c. 6–7]. О раскрытии и обосновании термина «право на жилище» писал также известный цивилист гражданского права В.

П. Грибанов, который рассматривал понятие «право на жилище» в трех значениях: право на удовлетворение потребности в жилье, право на занятие помещения и право пользования определенным жилым помещением [7, c. 23]. Позднее он указал, что право на жилую площадь включает и право на жилище [8, c. 25–27]. Таким образом, до принятия Конституции СССР 1977 года с уверенностью можно сказать, что право на жилище

«…связывалось с необходимостью обеспечить советских граждан жильем…Термин «право на жилище»

не имел в то время самостоятельного значения и употреблялся значительно реже, чем общепринятое тогда понятие «право на жилую площадь» [9].

С появлением в статье 44 Конституции СССР 1977 года конституционного права на жилище, в теории и в практике гражданского права стали говорить о необходимости использования государством гарантий для реализации данного конституционного права [10], включая обязанности государства и его органов (неприкосновенность жилища, экономическая доступность жилища, устойчивость субъективных жилищных прав, защита жилищных прав и законных интересов граждан, содействие государства жилищному строительству и др.) [11, c. 25–29]. С учетом изложенного, по мнению автора, под конституционным правом на жилище следует понимать возможность гражданина требовать от государства создания нормативных и организационно-материальных предпосылок для реализации своего субъективного права на приобретение жилого помещения (в советское время жилой площади) и удовлетворения своей потребности в жилище.

Удовлетворить свои потребности в жилище гражданин может за счет любой из правовых форм — от получения права собственности на жилое помещение с максимальными возможностями правообладателя до временного проживания [9]. Несмотря на вышеизложенное в юридической литературе бытует мнение о том, что термин «право на жилище» является неудачным и правильнее бы назвать его жилищным правом, имея в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения [12, c. 18]. Однако сходные на первый взгляд понятия «право на жилище» и «жилищное право» являются разными правовыми категориями.

Разница заключается в том, что право на жилище — это субъективное право гражданина на приобретение жилого помещения (жилой площади), а жилищное право — это объективное право, представляющее собой совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Основным актом, регулирующим отношения по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости, безусловно, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Отношения по продаже недвижимости, а значит и договора купли-продажи жилых объектов недвижимости регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 7, статьи 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в случае их недостаточности — общие положения о купле-продаже. Выделение в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 558 «Особенности продажи жилых помещений» обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения — это объекты недвижимости, которые в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, как любая недвижимость, прочно связаны с землей, где они расположены, т.

е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Во-вторых, особая ценность, выражающаяся в повышенной стоимости по сравнению с другими объектами гражданского права.

В-третьих, жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан (целевое назначение). Наконец, особый правовой режим, выражающийся в установлении законодательством ряд требований по участию их в гражданском обороте.

Основным признаком, позволяющим выделить рассматриваемый в настоящей статье договор в подвид договора продажи недвижимости и, соответственно, в вид договора купли-продажи является его предмет — жилые помещения. Жилое помещение как предмет рассматриваемого договора имеет свои особенности. Во-первых, соответствие жилого помещения правилам законодательства (технические, санитарные) для пригодного и постоянного проживания граждан.

Во-вторых, целевое назначение — постоянное проживание граждан.

В-третьих, изолированность жилого помещения, согласно которой часть комнаты или иное помещение, связанное с другим помещением общим входом, не являются жилыми помещениями в юридическом смысле, не могут быть самостоятельным предметом рассматриваемого в настоящей статье договора. зависит не только от специфики его предмета, но и правового статуса участников сделки, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагивают при совершении продажи жилого помещения, прежде всего, таковыми являются несовершеннолетние. Гражданский кодекс Российской Федерации заложил основу выделения видов жилых помещений в отличие от Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, когда предметом регулирования договора купли-продажи был жилой дом, как с условием пожизненного содержания продавца, так и без него, таким образом, жилая недвижимость приравнивалась к понятию жилой дом.

Из других законов, содержащих нормы, регулирующие отношения, возникающие из рассматриваемого в настоящей статье договора, в первую очередь, являются Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и многие другие нормативные правовые акты. По вопросу отношений, возникающих на основании рассматриваемого договора, трудно не согласиться с мнением С.

Д. Аюшеева о том, что

«…какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещения, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного права»

. [9]. Таким образом, нормы, регулирующие отношения из договора купли-продажи объектов жилой недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации.

При этом в первую очередь следует руководствоваться § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации. Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи объектов жилой недвижимости несовершеннолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего жилую недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации.

Одним из наиболее значимых нормативных правовых актов, регулирующих, в частности, процедуру государственной регистрации перехода права собственности с объектами жилой недвижимости, является Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

. В части регулирования порядка нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты (при необходимости осуществления такого удостоверения) следует руководствоваться Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462–1. В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи объектов жилой недвижимости, также входят подзаконные нормативные правовые акты и акты федеральных органов исполнительной власти.

Наконец, по мнению автора, следующей разновидностью источников правового регулирования отношений по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости является акты судебных органов, которые разъясняют и конкретизируют нормативное правовое регулирование по вопросам применения рассматриваемого в настоящей статье договора.

С учетом изложенного, на правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости направлены десятки разноуровневых актов: от Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации до постановлений Правительства Российской Федерации и ведомственных актов, а также разъяснения высших судов. В процессе правоприменения необходимо учитывать юридическую силу конкретного акта, специфику и содержание конкретных обязательственных отношений по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости. Литература: 1. Под редакцией Суханова, Е.

А. Гражданское право. Учебник.

Том 1: Общая часть. [Электронный ресурс]. Режим доступа: . (дата посещения: 07.05.2015). 2. Под редакцией Сергеева, А.П., Толстого, Ю.

К. Гражданское право. Учебник.

Часть 1. [Электронный ресурс]. Режим доступа: . (дата посещения: 07.05.2015). 3. Красавчикова, Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан.

Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти Седугина П. И. М.: Статут. 2003. 4. Аскназий, С.

И. Советское жилищное право. М., 1940. 5. Аскназий, С.И., Брауде, И.Л., Пергамент, А. И. Жилищное право. М., 1956. 6.

Толстой, Ю. К. Советское жилищное право. Л., 1967. 7. Грибанов, В. П. Основы советского жилищного законодательства.

М., 1964. 8. Грибанов, В. П. Основы советского жилищного законодательства.

М., 1983. 9. Аюшеева, С. Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. 2004. [Электронный ресурс]. Режим доступа: . (дата посещения: 11.05.2015).

10. Марткович, И. Б. Конституционное право на жилище.

М., 1979. С. 5–6; Басин, Ю. Г.

Усиление гарантий защиты жилищных прав граждан.

Советское государство и право. № 1. 1982. С. 12–17; Литовкин, В.

Н. Право советских граждан на жилище. М., 1982. С. 3–4; Пергамент, А. И. Жилищные права граждан СССР.

Советское государство и право. № 1. 1982. С. 3–11; Грибанов, В.

П. Основы советского жилищного законодательства. Пособие для слушателей народных университетов. С. 27. 11. Марткович, И. Б. Жилищное право.

Закон и практика. М., 1990. 12. Басин, Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

  • Наименование документа.Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
  • Стороны договора.Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
  • Суть договора.Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
  • Предмет договора – квартира ().Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными ).
  • Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой ().Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при ).
  • Цена договора ().Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.

Если права на квартиру , то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации. Что нужно знать – смотри здесь.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ.

Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ.

Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении по месту нахождения квартиры.Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.У нотариуса.

С 1 февраля 2020 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи, которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно.

Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.В интернете.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+